不動産会社の選び方　大手と中小　強みと弱み

不動産を売却したいと思ったとき、町中に店舗を構えている不動産会社や大手不動産仲介の広告が最初に目に入ることでしょう。

しかし店舗を構えていない宅地建物取引業者も数多く、どういった選択をしたものか悩んでいる方も多いと思います。

この記事ではそれぞれのタイプのメリット・デメリットを解説していきます。

どの会社でも変わらないこと

不動産査定

不動産査定は過去の類似した物件の取引をもとに計算されるので、データを参照しやすくなった現在では各社でほとんど差がつきません。取引が頻繁な地域やマンションでは正確になり、取引が少ないと曖昧になります。明らかに他より安すぎたり高すぎたりする査定結果が戻ってきたときは警戒するとよいですが、大事なのはその査定結果を基準にして実際にはどの程度の価格になりそうかを的確に助言できる業者を信頼するとよいでしょう。

不動産仲介

不動産会社が売買の仲介をする際に受け取れる仲介手数料の上限は通常3％+6万円＋税です。

詳しくはこちら→不動産媒介契約３種類の違いとは

これは購入時も売却時も変わりませんし、大手でも中小でも変わりません。

50万円値下げした場合は不動産会社の取り分も15000円減る計算になるので、不動産会社としてもできるだけ高く売れるほうが得をします。しかし、1件を粘るよりも多数のお客様を相手にしたほうが良いという判断をする会社もあるのです。

大手不動産会社

〇〇の仲介、〇〇のリハウス、〇〇リバブルといったかたちで店舗でもネットでも展開している企業です。

大手不動産会社を選ぶメリット

大手のメリットは、豊富な知名度と資金力です。広告宣伝に多額の予算を割けるため、売買仲介を依頼した後の物件周知力が高いのが特徴です。

豊富な物件情報や顧客リストを持っており、より迅速に買い手を見つけやすいという利点があります。長年蓄積したノウハウも持っているので、さまざまな物件種別に対応できることが多いです。

大手業者は瑕疵に対する保証や媒介契約に関連した付帯サービスも充実しています。瑕疵とは、取引する不動産に欠陥があることを指し、売却後に問題が発生した場合、売り手が契約不適合責任を負う可能性があります。

大手不動産会社を選ぶデメリット

デメリットとして広く知られているのが「両手仲介」です。大手不動産会社は豊富なリストを活用し、自社のリスト内で買い手と売り手をマッチングさせることが可能です。そのため、買い手と売り手の両方から手数料を受け取るために、早期に交渉を成立させようと売却希望物件の値下げを打診してくることがあります。結果として売り手としては納得のいかない価格で売却されることもあります。

店舗やスタッフの数が多いからこそ担当者の入れ替わりは頻繁であり、担当者の質次第でもありますが特定エリアの土地事情に詳しくない場合もありスムーズに進まないケースもあります。

扱う物件が多いため立地や条件の悪いものは対応が二の次になることもあります。

地元中小の不動産会社

長く地域に密着しているタイプの不動産会社です。

地元中小の不動産会社を選ぶメリット

中小の不動産会社は、特定の地域の土地事情に詳しい場合が多いです。大手とは異なる独自のコネクションを持ち合わせている可能性があり、円滑に売買を進めることが期待できます。

完全に住みたいエリアが決まっている場合はそのエリアの不動産会社に相談すると良いでしょう。

顧客数がそれほど多くないからこそ、親身な対応が期待できます。

地元中小の不動産会社を選ぶデメリット

すべての中小不動産会社がそうとは限りませんが、大手と比べると資金力の面で劣る部分があります。

囲い込みもないわけではなく、大手と比較して大量ではない顧客リストの中から買い手が見つかる可能性は下がり、好条件で買いたい顧客への機会損失を生むかもしれません。

空き家ではなく、現在住んでいる物件を売りたい場合そのことが周辺に発覚しやすいことも気にする方はいるかも知れません。

路面店のない不動産会社

目立つところに看板を掲げていない不動産会社も多数あります。

路面店のない不動産会社を選ぶメリット

このタイプの不動産会社は路面店を持たず、最低限の人件費と賃料でコストを削減しています。このコスト削減分を顧客に還元していることが多いです。オンライン対応を中心に活動しているので、物件情報の提供、内見の予約、契約手続きなど、ほとんどの業務をオンラインで完結させていて、柔軟な対応を期待できます。オンラインで公開されている物件情報は大手と変わらないため囲い込みを狙っていない場合の情報格差は殆どありません。

顧客数が限られているため悪条件でも確実な対応が期待できます。

公開情報になると不特定多数の目に入るので１００％ではないものの、売却活動をしていることを周辺に知られる可能性は一番低いです。

路面店のない不動産会社を選ぶデメリット

豊富な顧客リストはほぼないですが、オンラインでの情報網が発達している現在それ自体は大きなデメリットにはなりません。

一番は信用の問題でしょう。大手不動産会社からノウハウをもって独立した個人店から、露見しない範囲で違法行為を平気で行う業者までいろいろとあります。不動産仲介の良いところは、契約が成立するまでに金銭の支払いが発生することがほとんどないことですので、発言を信頼できなかったり不要なはずの金銭を要求されたときは早々に手を引くとよいでしょう。

店舗がない場合に限った話ではありませんが、担当者と直接顔を合わせたくない場合もその回数をゼロにすることはできません。できるとしたらまず詐欺でしょう。

囲い込み

不動産業界の悪習と言われているのが不動産の囲い込みです。

囲い込みとは、不動産会社が自社で買い手を見つけるために、他社からの問い合わせや購入希望者を勝手に拒否することです。このような行為が行われる目的は、不動産会社にとって利益になる仲介手数料を売り手と買い手の両方から得ることにあります。これが「両手仲介」です。両手仲介自体は違法ではありませんが、無理やり両手仲介にしようとする囲い込みは違法行為になります。

不動産会社にとっての利益を追求した結果、買い手は比較的得をし、売り手が時間も金銭も損をする形となります。