所有している不動産は第三者に売却するだけでなく、親族間で売買することも可能です。親族間売買は、お互いに条件を調整しやすいため、得な取引ができると考える人も多いです。しかし、実際にはさまざまな注意点があります。
また、家族関係が絡むため、思わぬトラブルは金銭以上の問題になり得ます。トラブルを避け、円滑な取引を行うためには、親族間売買のポイントを詳細に把握しておくことが重要です。
そもそも親族間売買とは
親族間売買は、個人間売買の一種で、親族の間で不動産を売買することです。個人間売買とは、不動産会社の仲介を通さずに不動産を取引することです。
個人間売買とは→個人間売買 不動産会社を通さずに土地建物を取引する方法
どこまでが「親族」か
「親族」の範囲の定義には、民法と税務署で捉え方の違いがあります。民法上の親族は、6親等以内の血族や配偶者、3親等以内の姻族を含みます。一方で、税務署が親族間売買において確認したいことは「みなし贈与」が発生しているかどうかです。
そのため、親族間売買に関しては、相続人に該当する親族が範囲の対象となります。
不動産売買において税務上の特例を適用したい場合は、特例が定める親族であるかどうかに注意する必要があります。
また、親族間の売買であっても、将来のトラブルを回避するためには契約書の作成が不可欠です。
不動産の売却額を知りたい場合は、不動産会社で査定を受けることをおすすめします。不動産の売却に関連する税金や費用は、売却額に応じて異なりますので注意が必要です。
親族間売買のメリット
売る側にも買う側にも多くのメリットがあります。
安心して売買できる
親が高齢になり、家の手入れが大変になったり、介護施設に入所するなどの理由で家の売却を考えることがあります。しかし、長い間住んできた家には愛着があるため、所有し続けるのは金銭的に損だと頭ではわかっていても、すんなりと売却を決断できないケースも多くあります。
そのような場合、子供や兄弟など親族への売却であれば、愛着のある家が他人のものにならないため、売却の意思を固めやすいものです。一方で、譲り受ける親族も購入する家のことをよく知っているため、購入しやすいと言えます。
支払いや引き渡しの条件や時期を柔軟にできる
通常の不動産売買では、契約時に手付金を支払い、決済時に残代金を一括で支払うのが一般的である、など形式がある程度決まっています。
しかし、親族間売買の場合、売主の住宅ローンが完済されているか、手持ち資金で完済できる状況であれば、支払い条件を柔軟にすることが可能です。たとえば、買主が代金を分割払いすることもできます。
ただし、分割払いにする場合、元金に対して利息を取らないと、その利息分が「みなし贈与」と見なされる可能性があります。したがって、分割払いを行う場合は、必ず契約書を作成し、利息を設定して支払うようにしましょう。
また、親族間での取引であるため、名義の移転は契約に従って所定の日に行うとしても、鍵の引渡しや実際の引越しのタイミングを柔軟に調整することができます。
相続対策として活用できる
親が亡くなった後、親の資産を相続することはできますが、遺言があっても相続をめぐって親族間でトラブルが発生することがあります。
特に不動産は現金と異なり、簡単に分割できないため、揉め事が起こりやすいものです。一般的に、不動産を相続する場合は、不動産を売却して現金化し、それを分割するか、不動産の名義を相続人で共有する方法がとられます。
しかし、売却そのものを巡る対立や、金銭の分配、共有持分を巡るトラブルが生じることがあります。
親族間売買は、親の存命中に行うことができ、適正な価格で買い取ることで他の相続人も納得しやすくなる点が優れています。また、親族間で不動産売買を行う前に法定相続人全員で話し合うことができるため、後日のトラブルを未然に防ぐことにもつながります。
親族間売買のデメリット
特定の条件に該当しない限り、親族間売買と一般的な不動産売買で流れや支払う税金の種類には大きな違いはありません。
親族間売買では、一般の不動産売買と比べて以下の項目に注意が必要です。
みなし贈与を疑われやすい
他人同士の場合、売主は高く売りたい一方で、買主は安く買いたいという相反する利益が働くため、極端に安い価格での取引は成立しにくいものです。
一方で、親族間売買では、相場価格より大幅に安い価格で成立させることも可能です。
ただし著しく低い価格での取引となれば、税務署から「みなし贈与」と判断されることがありますので、注意が必要です。
しかし、この「著しく低い金額」には明確な規定はありません。過去の判例をもとに「著しく低い金額」の目安とされているのが、時価の80%です。
個々の状況にもよりますが、この目安を下回る金額での取引は「みなし贈与」と見なされる可能性が高く、その場合は贈与税の課税対象になります。
親族だからと何も考えずに安く売却してしまうと、売却時の税金に加えて贈与税も課税されてしまうので注意が必要です。
税務上の受けられる控除や特例
不動産売買時に適用できる税務上の控除や特例が使えない場合があります。
売主が対象の特例
- 居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除
- 居住用財産を売ったときの軽減税率の特例(10年超所有軽減税率の特例)
- 特定の居住用財産の買換えの特例(買い換え特例)
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
買主が対象の特例
- 住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)
- 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例
住宅ローン審査の厳しさ
一般的な不動産売買に比べて、親族間売買の住宅ローン審査は極めて厳しくなります。
その最大の理由は、住宅ローンが住宅購入以外の目的(例えば事業資金など)に使われる可能性があるからです。
金融機関は、親族間売買を利用して、低金利の住宅ローンを他の目的に流用されることを懸念しています。親子や兄弟など近い親族であれば、口裏を合わせて資金を流用することが容易です。
大手金融機関や住宅ローンに力を入れている金融機関のなかには、親族間売買を融資の対象に入れていないところも多くなっています。
不動産の親族間売買の流れ
不動産の親族間売買をスムーズに進めるには、取引の手順を理解しておくことが重要です。以下はその大まかな流れです。
- 不動産の現状を確認する
- 売買条件を決める
- 売買契約を結び、決済・引渡しする
通常の不動産売買と比較すると少ないですが、それでも多くの準備と手続きが必要で、未経験者が行うと数ヶ月かかることもあります。
取引を円滑に進めるためには、早めに準備を進めることが大切です。
不動産の現状を確認する
親族間での不動産売買では、売買する不動産の状態を確認することが最初のステップです。
一般的な不動産売買と異なり、親族間での取引では売主と買主の双方が不動産についてよく知っていると仮定されます。
この場合、確認すべきポイントは大きく2つあります。
ただし、売主や買主が不動産について詳しくない場合は、プロの不動産会社に依頼することを検討することが重要です。プロのアドバイスを受けることで、不動産の詳細な調査が行われ、後のトラブルを防ぐことができます。
登記事項証明書の内容
不動産の権利について確認する際には、以下の3つのポイントを重点的にチェックします。
- 現在の所有者の確認
- 現在の所有者が誰かを確認します。過去に相続などで名義が変更されていないかも確認します。
- 抵当権の有無
- 不動産に抵当権が設定されていないかを確認します。ローンの残額がある場合は、売買前に完済し抵当権を抹消する手続きが必要です。
- 所有権を阻害する権利の確認
- 差し押さえなどの所有権を阻害する権利がないかを確認します。もし記載があれば、その原因を解決してから売買する必要があります。
価格の相場
前述の通りみなし贈与が疑われやすいため、価格設定には気をつける必要があります。建物の価格は築年数が建てば相応に下がりますが、土地の価格は上昇傾向です。
近隣の類似した取引価格を調査しましょう。
売買条件を決める
不動産の売買に際して、売買金額だけでなく様々な条件を設定する必要があります。
例えば、不動産の引き渡し後に不備があった場合、通常の取引では売主が責任を負いますが、親族間売買では事前に責任を定めることが重要です。
その他、引き渡し時期や清算金、契約解除事項なども決める必要があります。ローンを利用する場合には、決済・引渡し日を定めることも必要です。
不動産売買契約のひな型は市販されていますので、これを活用すると便利です。ただし、契約書の内容は買主と売主が合意したものである必要があります。
最後に、引き渡し時の所有権移転登記のために必要な書類も準備しましょう。
売買契約を結び決済する
必要な書類を揃え、双方が売買条件に同意したら、売買契約を締結します。契約書には必要事項を全て記載し、調印することで契約が完了します。
親族間売買では、ローンを利用しない場合、契約と同時に決済・引き渡しを行うことが一般的です。決済は売買代金や清算金の支払いを行い、引き渡しは物理的な鍵の引渡しと所有権の移転を意味します。
決済後は、所有権移転登記を同日に行います。登記の申請は専門家である司法書士に依頼することが一般的です。
ローンを利用する場合は、契約後に必要書類を提出して金融機関の審査を受けるため、契約と決済・引き渡しは別の日程になります。
決済が行われたら、領収書などの証拠書類を残しておくことが重要です。代金は銀行振り込みで支払うと、客観的に資金の移動が証明されるので良いでしょう。
親族間売買を成功させるポイント
不動産を上手に親族間で売買するためには、いくつかのポイントを意識することが重要です。
トラブルや失敗を避け、親族間での不動産売買を成功させるために、次のポイントに注意しましょう。
売買契約書を必ず作成する
不動産売買などの取引を口約束だけで行うのは、あらゆるトラブルの原因になります。
「みなし贈与」やその他の税務対策としても、すべてを文書化して保存しておくことが必要です。
不動産の売買に限らず、大きな金銭が動く取引には、必ず契約書を作成しておかなければなりません。
不動産売買契約書には、記載すべき事項がたくさんあります。自分で作成するのは難しいため、不動産会社に依頼するか、最新の法令に則った市販の契約書を使用するようにしましょう。
関係者に話をする
取引を行う当事者だけで進めてしまうと後で知られたときにトラブルになることが少なくありません。
他の親族とトラブルを避けるためにも、事前に家の関係者に不動産売買の意向を伝えておくことが重要です。近い関係にも関わらず黙って不動産売買を進めることはおすすめできません。
専門家に依頼する
不動産売買にはさまざまな準備と手続きがあり、専門知識が必要となる部分も多くあります。
そのため、難しい手続きは無理せず専門家に依頼して代行してもらいましょう。
例えば、売買の準備や手配は不動産会社に、登記の手続きは司法書士に依頼することをおすすめします。
すべて個人で行うことも可能ですが、失敗しやすく手間もかかるため、必要に応じて専門家を頼ることが大切です。
まとめ
親族間に限らず、不動産売買は完全に個人の力だけで行うことは難しいです。そのため、必要に応じて専門家に相談したり、手続きを代行してもらったりする方がスムーズに取引を終えられます。
個人間で取引をすると、契約の取り決めから引き渡し後まで、さまざまなシーンでトラブルが起きる可能性があります。トラブルなく売買を成功させるためにも、難しい部分は専門家に依頼して、取引を上手に行いましょう。
通常の不動産仲介では、不動産会社は売主と買主の双方から通常3%+4万円+税を上限として媒介手数料を受け取ることができます。しかし、親族間売買をこの金額で考えると合計6%もの金額を取られた気がしてしまいます。一般的な不動産売買においては相談を受けてから、査定し、売買する相手を探し、内覧の予約を受け、様々な説明をして決済の予定を調整するという作業があるので決して高い手数料ではありません。親族間売買を想定すると、売買する相手を探す必要もなくなり、説明の手間が減るので、不動産会社の行う仕事は大きく減ります。
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