不動産は価格も大きいので、かかる費用が少しでも安くならないかと考えている方も多いのではないでしょうか。
ここでは、不動産仲介会社へ仲介手数料を払う必要がない「個人間売買」の方法を解説します。
そもそも不動産会社を通さない取引は可能なのか
不動産の個人間売買とは、不動産仲介会社を通さずに売主と買主が直接取引する方法です。法律やその他の制度で禁止されているわけではないため、個人間での契約も可能です。
この方法の利点は、不動産仲介会社に仲介手数料を払わなくてよいので、その分費用を抑えられることです。しかし、不動産取引は代金を支払った、受け取っただけで終了とはいかず、登記情報の書き換えや税金の処理などが必要なため、当事者がプロでない限り専門知識が不足し、知らず知らずのうちにリスクの高い行動をしてしまう可能性があります。
不動産の個人間売買での売却の進め方
マンションや土地などの不動産を個人間売買するときどういう流れとなるのか順番に見ていきます。
買主を見つける
まずは相手方を見つける必要があります。不動産仲介会社に依頼しないということで、自力で探す必要があります。心当たりのある人に声をかける方法や、個人売買用のサイトで購入希望者を募る方法などがあります。サイトで公募する場合、相手がどういった人物か分からない不安がつきまといます。
内見の際も、専門家の立ち会い無しに買主候補とスケジュールを合わせて立ち会う必要がありますし、1日に何件も対応することがあり、管理が大変です。また、購入検討度合いが不明なため、自分で質問して相手の人となりを見極めたり、物件のアピールをしたりする必要があります。
契約条件を交渉する
不動産の売買価格や支払い方法、引渡し時期などの契約条件を交渉して決定します。サイトで募集した場合も価格そのままで契約されることは稀です。価格交渉も自分で行う必要がありますが、相手と良好な関係を保ちつつ交渉することは、心身に大きな負担となる可能性があります。
契約を締結し手付金を授受する
契約条件が合意できたら売買契約書を作成します。一般的には契約成立時に買主から売主へ「手付金」を交付します。手付金が授受されると、売主が自己都合で解約する場合には手付金を倍返しする必要があり、買主が自己都合で解約する場合には手付金を放棄しなければなりません。一方で、手付金を受け取らない契約にすると、引渡し直前に突然解約されるリスクが高まります。
決済と引渡しをおこない登記名義を変更する
契約で定めた引渡し時期に、買主が売主へ手付金を除く残代金を支払い決済します。売主は不動産を引渡し、登記名義の変更を行います。代金が分割払いになる場合、確実に支払いを受けられないリスクがあります。
不動産の個人間売買に必要な書類と費用の種類
不動産を個人間売買するときにはさまざま書類が必要で、複数の費用がかかります。
必要書類
通常の不動産取引とあまり変わりません。その不動産が誰の所有でどういった状態であるかを証明するものです。
- 不動産の登記簿（全部事項証明書）…法務局で取得
- 公図…法務局で取得
- 固定資産評価証明書…不動産のある自治体で取得
- 登記識別情報通知（権利証）…不動産を取得したときに法務局から交付されている
- 測量図…土地測量を行った際に作成されます。
- 境界確認書…境界確認を行った際に作成します。
その他、耐震診断書や地盤沈下調査に関する書類、住宅性能評価書などがあると好材料です。マンションの場合は、マンション管理規約、管理組合の総会議事録、新築物件を購入したときの販売パンフレット、大規模修繕の予定表なども用意すると交渉がスムーズに進みます。
諸費用
仲介手数料はありませんが、売買活動には様々な費用がかかります。これらの費用は慣例的に買主側売主側どちらが払うのか決まっているのですが、不動産会社を通さない場合は交渉次第になります。
印紙税
個人間売買の場合でも、売買契約書を作成したら収入印紙を貼り、印紙税を支払わなければなりません。金額は物件の売買価格によって変わります。5000万円以下の取引ならば1万円以内です。
登録免許税
不動産を登記するときにかかる税金です。所有権移転登記の場合、固定資産税評価額の1.5％が課税されます。抵当権を抹消する場合は、1件につき1000円かかります（例えば、土地と建物の両方であれば2000円です）。
測量費用
土地売買に先立って測量を行う場合、土地家屋調査士に測量費用を支払う必要があります。相場は40～50万円程度です。
譲渡所得税、住民税
売却によって利益が出た場合、譲渡所得税を支払わなければなりません。ただし、居住用物件の場合は3000万円までの控除を適用できます。また、引渡し時期に応じて固定資産税や都市計画税の清算金が必要です。マンションの場合は、管理費の清算金も必要となります。
不動産の個人間売買の注意点
不動産を個人間売買するには、さまざまな注意点があり、中には深刻な問題に繋がり得るものもあります。
相手を見つけられない可能性がある
取引相手が決まっていない場合、自分で買主を見つけるのは非常に困難です。個人間売買を行うなら、最初から取引相手が決まっている場合に限るべきでしょう。
瑕疵を見つけにくい
個人間売買の場合、不動産仲介会社が調査や説明をしてくれないため、物件の瑕疵（欠陥）を見つけにくいというデメリットがあります。物理的な瑕疵としては、シロアリや雨漏りなどが挙げられますし、心理的な瑕疵としては、過去の自殺や火災事故などがあります。また、法令上の制限や規制に関する瑕疵も問題となり得ます。これらが後から見つかり、トラブルに発展するケースが少なくありません。
時間と手間がかかる
不動産仲介会社が介在しないため、売主と買主は直接交渉しなければなりません。売買契約書の作成や決済の日時場所の調整、登記手続きなど、全ての作業を自分で行わなければならず、その手間はかなりかかります。
住宅ローンを利用しにくい
ほとんどの金融機関では、個人間取引でのローン審査が非常に厳しくなります。そのため、ローンを利用できない場合、代金は一括払いか、ローンなしでの分割払いにする必要があります。しかし、分割払いにすると、途中で支払われなくなるリスクも高まります。また、ローンを利用できるとしても、金利優遇を受けられず、条件が悪くなる可能性があります。これは、不動産仲介会社が介入する場合、銀行との関係性によって優遇金利を受けられるケースが多いためです。
代金を払ってもらえないリスクがある
個人間売買では、買主が約束通りに代金を支払わないトラブルがよく発生します。特に分割払いにすると、途中で支払われなくなるリスクが高まります。
登記に協力してもらえないリスクがある
買主が登記名義の変更に協力してくれないトラブルもあります。最悪の場合、売主が登記を請求する訴訟を起こさなければなりません。
誤った契約書を作成してしまうリスクがある
売買契約書は、個別事情に応じた内容にしなければトラブルを効果的に予防できません。しかし、実際には適切な作成方法がわからない人も多数います。自己判断で一般に出回っている「ひな形」を使用すると、個別事情に対応できず、予想外の不利益を被るリスクも高まります。
価格が不適正になるリスクがある
個人間取引を行う際、物件の適正価格がわからず、相場から大きく外れてしまい、片方に不利益が生じることもあります。
不動産仲介会社に依頼するメリット
不動産の個人間売買には高いリスクが伴います。取引を安全に進めるためには、友人や親族との間であっても、不動産仲介会社を利用するのが賢明です。以下に、不動産仲介会社を利用するメリットを紹介します。
手間と時間が削減できる
不動産仲介会社に依頼すれば、買主探し、内見の日程調整、売買条件の交渉、売買契約書の作成、決済の手配、登記申請など、ほとんどすべての手続きを任せることができます。これにより、手間と時間を大幅に削減できるのが大きなメリットです。
安全で確実な取引につながる
不動産仲介会社が介入する場合、物件の状況をしっかりと調査し、当事者に重要事項を説明します。シロアリや雨漏り、過去の事件・事故などの瑕疵や建築制限なども事前に確認でき、安全に取引を進められるメリットがあります。
住宅ローンが利用しやすい
不動産仲介会社を利用すると、個人間取引よりも住宅ローンが利用しやすくなります。さらに、煩雑な書類の記入方法や手続きの不備も不動産仲介会社がチェックしてくれるため、スムーズに手続きを進めることができます。売主としても、プロのサポートがあることで安心感があります。
決済や登記まで任せられる
不動産仲介会社は決済にも立ち会い、売買を最後まで見届けてくれます。また、登記完了まで司法書士とのやり取りも潤滑にサポートを受けられるメリットもあります。
まとめ
個人間での不動産売買は可能で、仲介手数料がかからないというメリットがあります。しかし、リスクが高いため、親族間取引など信頼できる場合を除いてはおすすめできません。実際には仲介手数料を支払ってでも、不動産仲介会社に依頼する方が安心で、取引もスムーズに進みます。高額な不動産の売買で失敗しないためにも、信頼できる不動産仲介会社に相談してみましょう。
通常の不動産仲介では、不動産会社は売主と買主の双方から通常3％+4万円＋税を上限として媒介手数料を受け取ることができます。しかし、見知った相手との個人間売買をこの金額で考えると合計6％もの金額を取られた気がしてしまいます。一般的な不動産売買においては相談を受けてから、査定し、売買する相手を探し、内覧の予約を受け、様々な説明をして決済の予定を調整するという作業があるので決して高い手数料ではありません。身近な相手との個人間売買を想定すると、売買する相手を探す必要もなくなり、説明の手間が減るので、不動産会社の行う仕事は大きく減ります。
住宅アレコレでは東京都の不動産に限りますが、すでに相手が見つかっている取引であれば仲介手数料を割引で行います。興味がある方はご相談ください。
