親の実家を相続したものの、家が古すぎて売れないため、更地にして売ろうとする話をよく聞きます。更地にするには家を解体する必要がありますが、多くの人にとって家の解体は初めての経験でしょう。そこで、家を解体するのにかかる費用、解体までの流れ、そして進め方の注意点などについて解説します。
家の解体費用の相場は？
一軒家の解体費用の相場は、木造やRC造などの構造や建物の規模によって異なります。まずは、「家の構造別の解体費用の単価」について見ていきましょう。RC造は鉄筋コンクリート造のことです。
| 家の構造 | 30坪の解体費用 | 50坪の解体費用 | 80坪の解体費用 |
|---|---|---|---|
| 木造 | 100～150万円 | 180～250万円 | 200～300万円 |
| 鉄骨造 | 150～200万円 | 200～300万円 | 300～500万円 |
| RC造 | 180～300万円 | 250～400万円 | 500～800万円 |
上記の表を見ると、家の構造によって解体費用が大きく異なることがわかります。解体費用が最も安いのは、解体が最も容易な木造です。一方、鉄筋コンクリート（RC）造りの建物は構造が頑丈で、解体に手間がかかるため、費用が最も高くなります。
各構造別の単価は目安ですが、以下のとおりです。
| 構造 | 1m2あたりの解体費 | 坪あたりの解体費 |
|---|---|---|
| 木造 | 約10,000円／m2 | 約33,000円／坪 |
| 鉄骨造 | 約12,000円／m2 | 約40,000円／坪 |
| RC造 | 約18,000円／m2 | 約60,000円／坪 |
上記の単価は目安であり、実際には構造だけでなく、立地や周辺環境、接面道路の広さや間口の広さなど、解体工事のしやすさや工事に掛かる日数、人手などによって異なります。
例えば、解体する建物の敷地に重機やトラックが入れない場合、費用が相場よりも高くなる可能性があります。また、地下や地中埋蔵物がある場合、それらを掘り出す必要があるため、費用が追加されることもあります。
つまり、解体工事の費用は建物が立っていた状況によって変わり、業者によっても異なるため、定額ではありません。解体工事を行う際には、複数の業者から見積りを取ることがおすすめです。
解体工事は一般的に相場観が分かりにくいものです。適正な金額かどうかを判断するためには、複数の見積りを比較することが重要です。
実際の解体費用はどう決まる？
解体費用は相場とだいたい同じ場合もあれば、高くなることもあります。その要因はなんでしょうか。
木造か鉄骨か
家の解体費用は、主に木造か鉄骨かなどの構造によって決まります。
一般的には、多くの一軒家は木造で建てられていますが、一部では軽量鉄骨や重量鉄骨によって建てられた家もあります。構造による費用の違いは、木造を1とした場合、軽量鉄骨が1.1程度、重量鉄骨が1.2程度と考えられます。
また、数は少ないですが、RC造（鉄筋コンクリート造）の一軒家も存在します。RC造の家の解体費用は、木造に比べて対比で1.8〜2.0程度の費用感になります。鉄骨や鉄筋の家のほうが費用がかかる理由は、解体時に切断する手間や重さ、廃棄のしやすさなどが影響します。
付帯工事の有無
解体費用は、付帯工事の有無によっても決まります。解体は単に家を壊すだけではなく、付帯物も撤去する必要があります。例えば、敷地内に広い庭があれば、庭木や庭石の撤去、家の周囲のブロック塀や門扉、フェンスなどが該当します。
付帯物の量や種類は、解体を行う家によって異なります。そのため、付帯工事の有無や付帯物の量、種類によって解体費用が変わります。また、室内に家具などの残置物がある場合も、これらを処分するための付帯工事として費用が加算されることがあります。
解体業者選び
解体費用は、解体業者によっても異なります。通常、解体作業は下請けの解体業者が行います。解体業者は、ハウスメーカーや工務店などの家に関する相談窓口を通じて依頼されることもありますが、実際に解体作業を行うのは下請けの解体業者です。
このような場合、中間業者を介することで費用が割高になるおそれがあります。そのため、個人から直接依頼を受ける解体業者を探し、見積り依頼をすることが費用を抑える方法です。直接依頼を受ける解体業者は、中間業者の手数料を省くことができるため、より競争力のある価格でサービスを提供することができます。
家の解体費用の詳細
家の解体費用は、主に以下の3つの項目と解体業者の作業人件費から成り立ちます。以下では、家の解体費用について、目安となる金額を提示していきます。
アスベスト処理にかかる費用
解体する家にアスベスト（石綿）が含まれていれば、アスベストの除去工事が必要です。アスベスト処理にかかる費用の目安は、以下の通りです。
| アスベスト処理面積 | 除去費用 |
|---|---|
| 300㎡以下 | 2.0万円/㎡～8.5万円/㎡ |
| 300㎡～1,000㎡ | 1.5万円/㎡～4.5万円/㎡ |
| 1,000㎡以上 | 1.0万円/㎡～3.0万円/㎡ |
付帯工事にかかる費用
| 工事内容 | 工事費用 |
|---|---|
| 庭木の撤去 | 1万円～5万円/本 |
| ブロック塀の撤去 | 2,000円/㎡～2,500円/㎡ |
| 門扉・フェンスの撤去 | 20,000円～/式 |
| 残置物の処分 | 1.5万円～3万円/t |
廃材処理にかかる費用
建物がある敷地内に庭木やブロック塀などが存在する場合、それらも解体する必要があります。 解体費用の目安は、以下の通りです。
| 廃材の種類 | 処理費用のめやす |
|---|---|
| 木くず | 10,000円～／m3 |
| 石膏ボード | 25,000円～／m3 |
| ガラス陶磁器 | 22,000円～／m3 |
| タイル | 25,000円～／m3 |
| コンクリートガラ | 25,000円～／m3 |
建物の規模によりますが、例えば30坪程度の2階建て木造住宅を解体すると、出てくる廃材の量は4tトラック5〜10台分になります。1台あたり20m3の積載が可能な場合、シミュレーションによると、廃材処理だけでも100万円を超えることがあります。
家の解体の流れと費用の見積もり
一軒家や建物の解体費用は、基本的には「解体の難易度」「廃棄物の量」「土地の整地」の3つの要素で決まります。以下では、家の解体費用がどのように見積もられるかの手順を解説します。
見積りを依頼する
まずは見積もりから始めます。これには必ず現地で「解体のしやすさ」を確認する必要があります。
たとえば、建物が木造なのか鉄筋コンクリート造なのかによって解体のしやすさが異なるため、費用も大きく変わります。また、解体にはショベルカーなどの重機が必要になる場合がありますが、道路の広さによっては重機の搬入が難しいこともあります。さらに、隣接する家との距離も重要です。商業地域のように隣の建物と1m程度しか離れていない場合、解体費用が上がる傾向にあります。
解体費用の総額を把握する
あくまで目安ですが、木造住宅の場合、1m²あたり1.5万円（解体費用1万円＋廃材処理・整地費用5千円）ほどかかります。30坪の家なら総額で約150万円前後になります。ただし、住宅によって費用は異なるため、この金額はあくまで参考程度にしてください。
しかし想定の値段とかけ離れた見積もりが提出されて、具体的に何が値段が上がった要因なのか説明できない業者は信用できません。
解体準備
次に解体準備です。すぐに解体工事に取りかかることはできません。騒音が発生するため、ご近所への挨拶が必要で、どのような作業をどのくらいの期間行うのかを説明する必要があります。これを怠ると、後々トラブルの原因となります。また、電気・ガス・水道の停止手続きと引込線の撤去を依頼することも重要です。
解体工事
いよいよ解体作業に入ります。まず、足場を組み、防音シートで建物を覆って、騒音やホコリがご近所に迷惑をかけないようにします。その後、内装材の断熱材、ドアなどの建具、設備機器、備え付け家具を解体し、次に骨組みとなった梁や柱、屋根を取り壊します。最後に、コンクリートの基礎を掘り起こして撤去します。
廃材処理・整地
最後に後片付けを行います。建築廃材を木材、ガラス、コンクリートなどに分別し、トラックで運び出します。また、地中に基礎の破片であるコンクリートガラが残っていないか確認します。問題がなければ、整地工事（土地を平らに整える作業）を行い、完了となります。
整地費用は、土地に何もない状態であれば、1m²あたり500円前後（1坪約1600円）で済みますが、地盤改良や木々の伐採が必要な場合は、1m²あたり3万円（1坪約10万円）になることもあります。できるだけ草木を取り除くなど、整地しやすい状態にしておくと良いでしょう。
家の解体費用を安くするには
家を解体して更地にする費用は、本体の取り壊し費用に加え、付帯工事や立地状況による追加費用も含まれるため、思いのほか高額になる可能性があります。解体費用をできるだけ抑えるには様々な方法を考えられる。
付帯工事、廃棄物を減らす
解体費用を安く抑えるポイントは、自分でできることを事前に行うことです。次の3つを実施するだけで、更地にする費用が数十万円から数百万円も違ってきます。
- 家財道具を処分しておく
- 敷地内を除草しておく
- 小さな庭木を伐採しておく
複数の業者へ見積もりを依頼する
複数の業者を比較し、安い会社を選ぶことで費用を下げることができます。他社の見積もりをもとに価格交渉をするのも効果的です。また、ハウスメーカーや工務店への依頼と、解体業者へ直接依頼した場合の見積もり費用を比較するのも良いでしょう。
ただし、安さだけで選ぶと後々のトラブルにつながる可能性があるため、信頼できる会社かどうかの確認も忘れずに行いましょう。
補助金や助成金を利用する
自治体によっては、家の解体に対して数十万円規模の支援を行っているところがあります。老朽化した木造住宅がそのまま残されていると、街の景観を損ねたり、火災が起きたときに延焼し被害を大きくする可能性があるため、このようなリスクを防ぐために補助金や助成金の制度が用意されています。
たとえば、東京都台東区では「老朽建築物等の除却工事費用の助成」制度があります。これは、昭和56年5月31日以前に建築された建築物で倒壊の危険性が高いと判断されたものを解体（除去）する場合、50万円を限度（除却工事費の1/3以内）に助成金が支払われる制度です。
対象となる家が立地する自治体にこのような制度がないか、事前に確認しておきましょう。
家の解体費用が払えないときに
解体費用を支払えない場合、”空き家解体ローン”の利用がおすすめです。これは一部の金融機関で提供されており、融資金額や融資年数などは各金融機関で異なります。
更地で売却する場合、解体は売買契約前に行われるため、売却資金を解体費用に充てることはできません。そのため、一時的な解体資金の確保を目的に空き家解体ローンの利用が有効です。
一軒家を解体するデメリット
家を更地にすることにはデメリットもあります。解体後に後悔しないために、注意点を確認しなければなりません。
固定資産税や都市計画税が高くなる
住宅が建つ土地には、固定資産税の優遇措置があります。具体的には、200m²以下の部分（小規模住宅用地）では課税標準の6分の1に軽減されます。しかし、更地にするとこの優遇措置はなくなり、固定資産税は最大で6倍になります。
また、都市計画税にも同様の優遇措置があります。200m²以下の部分（小規模住宅用地）では課税標準の3分の1に軽減されますが、更地にするとこの優遇措置もなくなります。
再建築不可となる場合がある
市街化調整区域に指定された土地では、家の建築が制限されます。新しい家を建てたり、再建築を行ったり、増改築やリノベーションをする場合でも、自治体の許可が必要になります。
解体しないほうが売れる場合もある
解体して売却する場合、解体費用は売却額に上乗せする必要があります。つまり、その分だけ購入者の負担も増えます。
一方で、古民家カフェがブームになるなど、古い家でも自分で売却できる可能性はあります。空家が残った状態でも売却できるか、不動産会社に確認してみると良いでしょう。
