再建築不可物件を売却する方法とは

再建築不可物件の売却を検討している人の中には、通常の不動産売却とどのように異なるのか気になる方も多いでしょう。

一般的に、再建築不可物件の売却は難しいとされています。そのため、売却に臨む際には再建築不可物件に対する理解を深めることが重要です。本記事では、再建築不可物件の定義、売却が難しい理由、そして効果的な売却方法について詳しく解説します。

再建築不可物件とは

土地に建物を建てる際には、建築基準法というルールに従う必要があります。また、建築基準法だけでなく、消防法、バリアフリー法、都市計画法などのさまざまな法律や規制も遵守しなければなりません。

「再建築不可物件」とは、一度建物を解体すると再び新築できない土地のことです。再建築不可物件の取り扱いは難しいため、売却する際には慎重に売却方法を検討することが重要です。以下では、どのような物件が再建築不可物件に該当するのか、そして再建築不可物件が存在する理由について詳しく解説します。

再建築不可物件の例

再建築不可物件の例

  • 建物の敷地が建築基準法上の道路と全く接していない
  • 建物の敷地が建築基準法上の道路と接しているものの、幅が2m未満である
  • 建物の敷地が幅員4m未満の道路や私道のみと接している

都市計画区域や準都市計画区域で建築する場合、「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、建物の敷地が2m以上接していなければならない」という接道義務を満たさなければなりません。この義務を満たしていない、すなわち、道路と全く接していない、接していても接地面が2m未満、または道路の幅員が4m未満の場合は、「再建築不可物件」として扱われます。

再建築不可物件が存在する理由

建物を建築する際には、さまざまな法律や規制を遵守しなければなりませんが、それにもかかわらず、なぜ再建築不可物件が存在するのか疑問に思う人も多いでしょう。

建築基準法は1950年に、都市計画法は1968年に制定されており、時代の変化に合わせて適宜見直しが行われています。これらの法律が制定される前や改正前に建築された物件は、建築当初に問題がなかったとしても、現在の基準には適合していません。

現行の制度に適合していない物件については、「今すぐ適合させる必要はなく、再建築時に適合させれば良い」とされています。壊す必要はないけれど、全く同じ建物を今は建てることができない、ということです。このような物件が「再建築不可物件」として、現在も一定数存在しているのです。

再建築不可物件の売却が難しい理由

再建築不可物件は、一般的な物件とは異なり、「売却が難しい」といわれています。速やかに再建築不可物件を売却するためには、まず「なぜ売却が難しいのか」を事前に把握し、対策を講じてから売却に臨むことが重要です。再建築不可物件が一般的な物件と比べて売却が難しい理由として、以下があります。順番に詳しく見ていきましょう。

建て替えができない

再建築不可物件は、建築基準法の接道義務を満たしていないため、建物を解体して再建築したり、増築や改築を行ったりすることができません。これは、自ら建物を解体した場合だけでなく、火災や地震などの災害で建物が全壊した場合も同様です。

リフォームは基本的に行えるため、「ある程度の需要が期待できる」と考える人もいるかもしれません。しかし、買主にとっては取得後のリスクが高い物件であるため、実際の需要は想定よりも低いことを理解しておく必要があります。

ローンが組めない

マイホームを購入する際、自己資金だけでは足りないため、ほとんどの人が住宅ローンを利用します。住宅ローンの契約時には、万が一返済が滞った場合に備え、銀行が不動産を売却して現金化できるように抵当権を設定します。

しかし、再建築不可物件のように資産価値(担保価値)が低い物件は、抵当権を設定しても融資を回収できる可能性が低いため、通常は融資を断られます。再建築不可物件は基本的に現金での一括購入となるため、購入希望者が限られる点に注意が必要です。

再建築不可物件の売却額

再建築不可物件は、一般的な不動産と比べて流動性・需要が低いため、通常は売出価格を相場より下げて買主を募集することになります。再建築不可物件の相場は、一般的な不動産の相場の50~70%程度といわれています。しかし、立地が良い場合やリフォームが完了している場合は、これよりも好条件で売れる可能性もありますので、一概には言い切れません。売却予定の再建築不可物件の適正価格を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼して詳しく調べてもらいましょう。

再建築不可物件の売却を可能にする方法

再建築不可物件は、通常の物件よりも売却が難しいです。判断を誤ると、適正価格よりも安く売り出して損をしたり、買主がなかなか見つからなかったりする可能性があります。そのため、どのような売却方法があるのかを把握しておくことが重要です。再建築不可物件の売却方法としては以下があります。

再建築不可のまま売却する

「そのままでは売却できない」と思っている人もいるかもしれません。しかし、「不動産を安く取得したい」「リフォーム・リノベーションをして住みたい」「貸し出したい」と考えている人も一定数いるため、再建築不可のまま売り出すことは可能です。再建築不可のまま売却する方法としては、以下の4つがあります。

再建築しないことを前提でそのまま売る

再建築不可物件は、流動性や需要が全くないわけではありません。「不動産を安く取得したい」「賃貸用として取得したい」「建物を自分で解体して資材置き場として使用したい」「駐車場として使用したい」と考える人も一定数います。

再建築しないことを前提にそのまま売りに出しても、上記のような人たちとマッチングする可能性も考えられるため、まずはそのまま売り出し、状況によって他の方法に切り替えるのも選択肢の一つです。

隣接地所有者に売る・譲渡する

隣接地所有者の中には、「庭を広くしたい」「車を停めるためのスペースを確保したい」といった理由で隣接地の取得を希望している人もいます。「いくら隣接地所有者でも、再建築不可物件を欲しがることはないのでは?」と考えている人もいるかもしれません。

しかし、隣接地が接道義務を満たしていれば、隣接地とつながることで再建築不可物件でなくなることもあります。隣接地所有者は、不動産会社を介して広く買主を募集するよりも、好条件で買い取ってくれる可能性があるため、相談してみると良いでしょう。

不動産会社などに買い取りをしてもらう

不動産会社の中には、再建築不可物件の買い取りを専門としている業者もいます。そのような業者に買い取りを依頼し、双方の条件が合致すれば、速やかに成約に結びつくため、売却までの時間を短縮することが可能です。

しかし、買取業者は安く買い取り、高く転売することで利益を得ているため、相場よりも買取価格が安くなるのが一般的です。少しでも速やかに現金化したいのであれば買い取りを、少しでも手元に残るお金を多くしたいのであれば他の方法を選択しましょう。

フルリフォームして売る

再建築不可物件は、築年数の経過によって劣化が進行しており、それが原因で買主が購入を躊躇しているケースも多いです。そこで、少しでも高く売る方法として考えられるのは、「フルリフォームして売る」という方法です。

再建築不可物件は、建て直しや増築・改築ができないものの、リフォームすることは可能です。フルリフォームすれば、築年数の経過による劣化の印象が和らぐため、買主が見つかりやすくなります。ただし、フルリフォームした分の金額を価格に上乗せできるとは限りません。フルリフォームする際には、不動産会社に相談してから実行しましょう。

再建築可能にして売却する

再建築不可物件は、「再建築可能にして売却する」という選択肢もあります。再建築可能になれば、通常の不動産と同様に売却できます。

この方法を選ぶことで、再建築不可物件とは異なり、不動産の流動性や需要が高くなり、相場に近い価格での売却が期待できるでしょう。再建築不可物件を再建築可能にする方法としては、以下の2つが挙げられます。

隣接地を購入して一緒に売る

隣接地が接道義務を満たしている場合、隣接地を買い取って一緒に売れば、再建築不可物件としてではなく、再建築可能な不動産として一般的に売却することが可能です。ただし、この方法は、隣接地の所有者が売却を希望している場合に限ります。

また、最終的にまとまったお金が手に入るとはいえ、隣接地を買い取るためのお金が必要です。十分な資金がない場合は、隣接地を購入して売る方法を選択できない点に注意しましょう。

セットバックで再建築可能にして売る

再建築不可能な物件を再建築可能にする方法の一つとして、「セットバック」という方法があります。「セットバック」とは、土地と接している道路が建築基準法に定めている一定の道路の場合、道路の中心線から水平距離2メートルまで建物を後退させることで再建築可能になるというものです。

セットバックすれば、再建築可能となり、再建築不可物件のままで売却するよりも、流動性や需要が高くなると期待できます。ただし、セットバックした分だけ敷地が小さくなり、価格に影響を与えることになるため、不動産会社に相談してから決めましょう。

再建築不可物件をそのまま放置するリスク

再建築不可物件は、築年数の経過によって劣化が進行している物件が多いため、放置することをおすすめしません。その理由としては、以下の3つが挙げられます。

  • 倒壊の危険性がある
  • 近隣住民に迷惑がかかる可能性がある
  • 特定空き家に指定される可能性がある

建物の劣化が進行すると、台風や地震などが発生した場合に建物が倒壊する危険性があり、倒壊した場合は近隣住民に迷惑がかかる可能性があります。また、特定空き家に指定された場合、住宅用地の特例を受けられなくなり、固定資産税の負担が大きくなるため、注意が必要です。

まとめ

再建築不可物件は、建物を解体すると再建築できないだけではなく、増築・改築ができません。地震や火災などで全壊しても再建築できないため、買主にとってはリスクの高い物件であるといえます。

一般的な不動産と比べると、需要が低く、売却が難航しやすい点に注意しましょう。しかし、物件を安く手に入れたい人や賃貸用として取得したいと考えている人も一定数いるため、全く需要がないというわけではありません。好条件で売却するためには、再建築不可物件の特徴や売却方法などを押さえた上で売却に臨みましょう。

再建築不可物件に限らず、使用していない不動産はいますぐに手放す準備をしなければ必ず損をします。

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