共有名義とは、1つの不動産に対して複数人が所有者として登記されている状態を指します。単独名義の不動産と比べて売却することに手間がかかります。
本記事では、共有名義不動産の売却方法、必要書類、売却時の注意点について詳しく解説します。
共有名義の不動産は売却できる
共有名義の不動産は、全ての共有者の同意が得られれば売却できます。つまり、一人でも反対する共有者がいる場合、売却はできません。
共有者は各自の共有持分に応じて不動産を所有しているため、民法251条により、共有物全体を売却する際には共有者全員の同意が必要です。
なお、土地の所有者と建物の所有者が異なる場合は、共有名義ではありません。この場合は→土地と建物の名義が違う不動産を売却する方法
共有名義の不動産を売却する方法
共有名義の不動産を売却する方法にはどのような選択肢があるのでしょうか。それぞれの方法を詳しく解説します。
共有者全員で不動産を売却する
不動産を売却して現金化し、その金額を分ける方法です。共有者全員の同意が得られれば、不動産全体の売却が可能となり、相場価格で売却して共有者間で分配できます。
売却益や売却にかかる諸費用は、原則として持分割合に応じて分けられます。この点については、事前に共有者間で確認しておきましょう。
一番もめる可能性が低い方法ではありますが、それでもゼロではないので事前によく協議しましょう。
自己の持分のみの売却
共有不動産が土地の場合、土地を分筆することができます。持ち分に従って土地を分割し、各名義人が単独で分割された土地を所有した状態になると、自己の持分のみを売却することができます。他の共有者の同意は必要ありません。
しかし、一般の人が共有持分のみを購入することはほとんどありません。共有持分は土地の一部分の権利であるため、使い勝手が悪いからです。そのため、共有持分買取業者に買い取ってもらうケースが多いです。
基本的に、買取業者は共有持分を購入した後、他の共有者に持分の売却を求めてきます。
買取業者から持分売却を求められて、他の共有者は一部が売却されたことに初めて気付くことがあります。当然、共有者間ではトラブルが発生します。自分の持分を売却する際は、事前に共有者に持分売却の意向を伝えておくことが大切です。
他の共有者に売却する
自己の持分を他の共有者に売却する方法です。共有している不動産を利用している共有者がいたり、一人の名義人が十分な経済力を持っている場合に、話が進みやすいでしょう。共有者がその土地に自己の持分を追加することで、土地の利用価値が上がるからです。
共有持分買取業者に売却する場合と比較して、トラブルのリスクも低いでしょう。
他の共有者から買い取り所有者を1人にする
ほかの共有持分権者のすべての共有持分割合を購入し、自分が独占的な所有者になる方法です。これにより、単独名義になるため、他の共有者の同意を得る必要がなくなり、不動産を自由に売却できるようになります。
持分放棄をする
持分の放棄は、持分を他の共有者に無償で譲渡する行為であり、対価を必要としない場合に有効な方法と言えます。
持分の放棄は自分のみの意思で自由に行える「単独行為」です。放棄の意思表示だけで放棄が成立します。ただし、放棄の事実と所有権の移転については、他の共有者と協力して所有権移転登記を行う必要があります。
無償で譲渡したのだから自分にも他の共有者にも登記費用以外かからないのかといえばそうではありません。譲渡された側にみなし贈与税がかかる可能性があるなど、トラブルの原因になる要素はあるので、話し合いを回避することは難しいです。
共有名義不動産の売却に必要な書類
共有名義不動産の売却に必要な書類は、通常の不動産売却と同じです。しかし、共有者全員の印鑑証明書や身分証明書などの本人確認書類が必要になるため、通常の場合よりも集めるのに時間がかかります。売却が決定したら、できるだけ早くこれらの書類の準備を始めることが重要です。
不動産に関する書類
不動産に関する書類は主に以下の3つです。
- 登記識別情報…登記所から不動産の所有者に通知される書類
- 地積測量図（土地の場合）…道路や隣接する土地との境界が定められた上で測量され、その結果が記載された図面
- 境界確認書（土地の場合）…隣地との土地の境界を明確にするために測量し、その結果確定した境界を証明する書類
これらの書類は、不動産を取得した際にすでに入手しているものです。共有名義になっているということは所在がバラバラになっている可能性があります。売却を円滑に進めるためにも、事前に準備しておくとよいです。
共有者全員が用意する書類
共有者全員が用意するものは以下の4つです。
- 実印
- 印鑑証明書（取得日から3ヵ月以内のもの）
- 身分証明書
- 住民票
いずれもその人が確かに権利者であることを証明することに必要となります。
契約に立ち会えない共有者が用意する書類
共有名義不動産の売買契約日、代金の決済日、物件の引き渡し日に立ち会えない共有者がいる場合、以下の内容が記載された委任状が必要です。
- 委任する人と受任する人それぞれの住所と氏名
- 委任する内容と取引する日
- 委任する範囲（売買契約の締結、代金の受領、不動産の引き渡しなど）
- 権利を持つ不動産の情報など
委任する人は、委任状に実印を押し、印鑑証明書を添付します。
共有名義不動産を売却する際の注意点
共有名義不動産の売却に際して注意すべき点が複数あります。
- 共有物分割請求をされる可能性
- 譲渡所得税支払いの可能性
- 共有持分買取業者による強引な営業に遭う可能性
共有物分割請求をされるかもしれない
共有物分割請求は、共有名義不動産の共有状態を解消し、持分割合に応じて分割する手続きです。
共有者はいつでも共有物の分割を請求できると民法で定められています。そのため、共有物の分割を請求された場合、各共有者は分割について話し合わなければならないことになっています。
話し合いで合意が得られない場合、共有物分割請求訴訟が行われ、判決を受けることになります。判決の内容によっては、不動産が競売にかけられ、売却価格が大幅に下がる可能性もあります。
このような事態を回避するためには、早い段階で売却や分筆について話し合い、合意を形成しておくことが重要です。
譲渡所得税の支払いが発生するかもしれない
共有不動産を売却して利益が生じた場合、譲渡所得税が課されます。
共有名義不動産の共有持分を売却した際には、各共有者が売却後に得た金額や関連する費用などをまとめて確定申告する必要があります。
共有持分買取業者による強引な営業に遭うかもしれない
共有者が共有持分買取業者に自己の持分を売却すると、買取業者は買い取った持分を他の共有者に高値で買い取るよう請求する場合があります。あるいは、自らの持分を格安で売却するよう要求してくることもあります。
買取業者は不動産全体を所有した上で、買取金額よりも高値での売却を狙っているため、注意が必要です。悪質な場合は、不動産トラブルに詳しい弁護士に相談することが重要です。
まとめ
共有者の死亡や離婚後の名義変更などが原因で権利関係が複雑になり、売却に不可欠な共有者全員の同意が得られなくなるリスクがあります。
このような事態を避けるためには、共有名義不動産の売却を検討している場合は、共有者全員で早めに話し合うことが重要です。
金銭と人間関係のどちらもを失うリスクが潜んでいます。
