土地と建物を一括で売却する際、土地と建物の所有者が異なる場合、権利処理が複雑になり、手続きが難しくなります。この記事では、土地と建物の名義が異なる場合の不動産売却手続きと注意点について解説します。
土地と建物の名義が異なる原因
土地と建物の登記名義が異なるのはなぜなのか、さまざまな理由が考えられます。主に考えられる理由は以下の通りです。
建物所有者が土地所有者から土地を借りている
建物所有者は、建物を所有することで土地を占有している状態になります。そのため、土地が他人の所有物であるとき、土地所有者が建物所有者に対して借地権(地上権または賃借権)を設定し、建物所有者がその借地権に基づいて土地を利用している場合が考えられます。
この場合、借地権設定契約の内容を確認することで、土地所有者と建物所有者の関係が明らかになるでしょう。
詳しくはこちら→借地権付き建物売却の流れ
相続時に土地と建物の所有者が分かれた
もともと土地と建物の両方を所有していた人が亡くなり、相続によって土地と建物が別々の人に引き継がれるケースも考えられます。
一般的には、土地と建物の所有者を同一にしておく方が便利です。しかし、遺産分割に関するさまざまな事情により、土地と建物の相続人をあえて別々にすることもあります。
前所有者からの名義変更がされていない
法的には土地と建物の所有者が同じであっても、どちらか一方の所有権移転登記手続きが行われていない場合、登記簿上の土地と建物の所有者が異なることになります。
この場合、真の所有者に所有権登記を移転することで、土地と建物の登記名義を一致させることができます。
土地と建物の所有者が違う場合の不動産一括売却
実際には土地と建物の所有者が同じなのに、登記簿上の所有者がずれている場合、真の所有者に所有権登記を移転することで、通常どおり土地と建物の売買を行うことができます。しかし、登記簿上の表示のとおりに土地と建物の真の所有者が異なる場合には問題が生じます。
土地だけ、または建物だけを売却するのであれば比較的シンプルですが、所有者が異なる土地と建物を一括で売却する場合は、契約交渉などが複雑になります。
土地と建物の所有者が異なる場合に不動産を一括売却する際の大まかな手続きの流れは、以下のとおりです。
土地と建物の双方について所有者の売却同意を得る
土地と建物の所有者が異なる場合、一括売却には両方の所有者の同意が必要です。
まず、土地所有者と建物所有者の間で話し合い、売却について大筋で合意を得ることが重要です。その後、売却先の選定や売買条件の具体的な交渉に進んでいきます。
購入希望者と契約交渉を行う
買主候補が見つかったら、具体的な契約条件について交渉を行います。
土地所有者と建物所有者は、いずれも売主という立場ではありますが、それぞれが独立した当事者として売買契約を締結します。
そのため、土地所有者と建物所有者の間で意見を調整するよりも、それぞれが自身の立場で契約条件の有利・不利を検討することが重要です。
売買契約を締結する
契約交渉がまとまった段階で、売買契約書を締結します。
土地と建物の所有者が異なる場合、土地所有者と建物所有者の両方が売買契約の当事者となり、契約書に署名する必要があります。
引き渡しと所有権移転登記をする
売買契約書の規定に従い、実行日に不動産の売買を実行します。代金の支払いおよび物件の引渡しによって、売主から買主へ物件の所有権が移転します。
売買の実行後、所有権の移転について第三者対抗要件(民法177条)を備えるために、所有権移転登記の手続きを行うことが必要です。
売主側で事前に登記名義を統一する必要はありません。登記費用や税金を考えると利益が目減りします。土地所有者と建物所有者が、それぞれ直接買主に対して所有権登記を移転することで十分です。
まとめ
土地と建物の所有者が異なる場合、不動産売却をはじめとして、土地所有者と建物所有者の間でトラブルが生じやすくなります。
土地と建物の所有者同士、そして不動産売却の際には、買主候補とも適切にコミュニケーションをとり、不動産に関するトラブルを回避するよう努めましょう。