資産価値の落ちないマンションの特徴とは

将来のことを考えると、できれば資産価値が落ちないマンションを購入したいものです。しかし、資産価値が落ちないマンションの特徴は一般にはあまり知られていません。

そこでこの記事では、マンション購入を検討している方に向けて解説していきます。

マンションの資産価値とは

資産価値とは、マンションが財産としてどれくらいの価値を持つのかを具体的な金額で評価したものです。

資産価値は、そのマンションが実際に売れる金額を示す「売却価値」と、賃貸することで得られる家賃収入を示す「収益価値」の2つに分けられます。

わかりやすく言えば、購入価格に比べてどれくらい高く売れるかが「売却価値」、そして人に貸すことで毎月どれだけの家賃収入が得られるかが「収益価値」です。

売却価値

マンションは耐用年数が長いため、築30年を過ぎていても高く売却できる可能性があります。

耐用年数とは、不動産の減価償却年数のことを指し、「価格が0になるまでの年数」を意味します。法的に決まっている耐用年数は、マンションのような鉄骨コンクリート造の建物で47年、木造一戸建て住宅で22年です。

さらに、マンションは戸建てと異なり、立地条件が良い場所に建てられることが多く、その点でも高く売却できる可能性が上がります。

以前は、住宅の購入は人生において一度きりの大きな買い物とされていました。しかし、子どもの独立やライフスタイルの変化などの理由から、現在では住み替えという考え方も増えています。そのため、これからマンションを購入する際には、資産価値を意識しておくことが重要です。

収益価値

マンションの資産価値が重要なもう1つの理由は、賃貸物件として高く貸し出せるからです。住むことが目的ではなく、貸し出して収入を得ることを目的とした投資用としてマンションを購入する人もいます。

また、分譲マンションは購入者が住み続けることを前提に設計されているため、管理サービスの質が高いです。そのため、分譲マンションを貸し出す場合の家賃は、一般的な賃貸マンションの家賃より高額に設定できます。不動産を資産形成の手段として持つ意味で、資産価値は非常に重要です。

資産価値の落ちないマンションの特徴

資産価値の落ちないマンションの主な特徴は3つあります。

立地条件が良い

資産価値が落ちないマンションを選ぶうえで、最も重要な特徴は「立地条件が良いこと」です。内装や設備は後にリフォームやリノベーションで改善できますが、立地は後から変えることができないためです。

立地条件の良さとして以下の要素があげられます。

エリアが人気

人気のエリアに位置することは、資産価値が落ちにくいマンションの特徴です。実際に住んでみて自分には合わないと感じたとしても、多くの人が住みたいと憧れるエリアであれば、需要が高いため、売却を有利に進めることができるでしょう。

具体的には、吉祥寺や横浜、目黒といったもともと人気の高いエリアや、北千住や流山おおたかの森などのように、近年再開発が進められ、今後さらに人気が高まると予想されるエリアが挙げられます。

交通の便がよい

マンションを選ぶ際には、交通アクセスのチェックが重要です。駅からマンションまでの距離が近いこと、多くの路線が乗り入れていること、都心や職場、学校までの時間が短いこと、乗り換えの必要がないことなど、交通アクセスの良いマンションは非常に人気があります。

そのため、住みやすさを最優先に考え、交通アクセスの良いマンションは資産価値も高いです。

反対に、車や自転車を主な移動手段として交通アクセスの悪いマンションを購入すると、売却時に資産価値が低く、思うような金額で売却できない可能性があるため注意が必要です。

地域の人口が多い

マンションは人口が多いエリアほど需要が高く、その分資産価値も高くなります。購入時に人口が多いだけでなく、その後も人口があまり変わらない、または減らないエリアのマンションを選びましょう。

人口が多いエリアは、周辺施設が充実している、都心に近い、都心へのアクセスが便利、住みやすい環境が整っているなどの理由から人気があります。

人口が安定している、または増加が見込まれるエリアのマンションなら、十年後や二十年後に売却する際も納得のいく金額で取引しやすくなるでしょう。

治安が良い

マンションの資産価値を決めるポイントには、周辺の施設だけでなく治安も含まれます。特に小さな子どもや女性がいる家庭では、周辺の治安に注意する必要があります。治安が悪い地域では、空き巣やひったくりなどの犯罪に巻き込まれるリスクが高くなります。

治安が良いエリアだからといって、必ずしも犯罪に巻き込まれないわけではありませんが、治安が悪いエリアと比べると、資産価値が高くなりやすいです。近年、長く住み続けるために治安の良さを重視する人が増えているため、治安の良いエリアは特に人気があります。

警視庁ではエリアごとの犯罪発生率をチェックできるデータも公開しているので、マンション購入前に確認してみると良いでしょう。

さらに、犯罪だけでなく自然災害についても慎重になる必要があります。土砂崩れや洪水などの自然災害が発生した際に、マンションに影響が出ないか、近くに避難できる場所があるかも確認しておきましょう。

周辺施設が充実している

マンションの設備だけでなく、周辺施設が充実しているかどうかもマンションの資産価値に大きく影響します。日常生活を送る上で、マンションの近くにスーパーやコンビニ、商店街などがあるかどうかは非常に重要です。

たとえば、人気のエリアにあるマンションであっても、周囲に便利な施設が不足している場合、住みやすさが損なわれ、資産価値が低下する可能性があります。特に小さな子どもがいる家庭や高齢者の家庭では、学校や病院などが近くにあることが安心感を与えます。

また、仕事帰りや夜間でも買い物ができる便利さも重要です。これらの基本的な生活施設だけでなく、大型の商業施設や観光地、遊園地などが近隣にあると、マンションの資産価値が高まる傾向があります。周囲の施設が充実していることは、生活の利便性を高めるだけでなく、将来的な売却時の有利な条件にも繋がります。

日当たりがよい・眺望がよい

マンションの日当たりは、南向き、東向き、西向き、北向きの順で人気があり、それに伴い資産価値も影響を受けます。

南向きのマンションは最も日当たりが良く、そのため資産価値も高くなる傾向があります。一方で北向きのマンションは日当たりが悪く、そのため資産価値が南向きに比べて約10%低くなることがあります。

東向きと西向きのマンションでは、日照時間はほぼ同じですが、多くの場合、午前中に日が入る東向きの方が人気があります。ただし、日当たりは周囲の建物によっても左右されるため、注意が必要です。たとえば、南向きのマンションでも前方に高い建物があれば日当たりが損なわれ、資産価値が下がる可能性があります。

さらに、高層階のマンションほど日当たりや眺めが良好であるため、資産価値も高くなる傾向があります。ただし、周囲の開発計画や建設予定なども考慮する必要があります。マンションを購入する際は、これらの要素を総合的に判断して、最適な選択をすることが重要です。

人気のある間取りである

資産価値の落ちないマンションを選ぶ際に、次に重視すべきポイントは「需要が高い間取りであること」です。マンションの間取りが使い勝手や居住者のライフスタイルに合っているかどうかが、資産価値に大きな影響を与えるからです。

周辺のマンションに住んでいる人々の構成や家族構成を調査することで、需要が高い間取りを見極めることができます。たとえば、周辺に多くのファミリー世帯が住んでいる場合、3LDKや4LDKの広い間取りのマンションが需要があり、そのため資産価値が落ちにくい傾向にあります。一方で、単身者や夫婦2人世帯が多い場合は、1Kから2LDKなどのコンパクトな間取りの方が需要が高まります。

需要が高い間取りを選ぶことで、将来的にも市場での競争力が保たれるため、資産価値の安定につながります。マンションを購入する際には、周辺の住民構成や需要動向を考慮し、最適な間取りを選定することが重要です。

マンションの資産価値の推移

マンションは一般的に戸建てに比べて資産価値をより保ちやすいとされていますが、それでも築年数が進むにつれて価値が低下することは避けられません。国税庁が定めた法定耐用年数(47年)に近づくと、マンションの経年劣化が進行し、その影響で価値が減少する傾向があります。

新築時の価値から、築6~10年で約10%程度下落し、築11~15年で20%以上の価値減少が見られます。その後は徐々に減少率は低下し、約25年程度で下落が収まる傾向にあります。価値の減少が緩やかになったあとの築20~25年の中古マンションを選ぶのも有効な手段です。

リフォームやリノベーションを施すことで、さらに資産価値を高く保つことができるでしょう。

また、マンションの資産価値を考える上で重要なのが管理体制です。管理会社や管理組合の質は非常に重要です。管理組合が資産価値の維持を考えていない場合、資産価値が低下するだけでなく、ますます価値が下がるリスクもあります。

管理体制がしっかりしていれば、定期的に修繕管理が行われ、清掃もきちんとされていますので、マンションの資産価値を維持できます。

外壁にひび割れがないか、植栽が放置されていないか。エントランスや共用廊下の清掃が行き届いているか。ゴミ置き場、自転車置き場、ポストが荒れていないか。これらの点がしっかり管理されているかどうかは、マンションの資産価値に直結する重要な要素です。

まとめ

資産価値というと、一般的には駅からの距離や築年数などが考えられますが、実際にはさまざまな要因が影響します。たとえば、再開発の予定や法律で定められた用途区域などがその一例です。これらの要因が資産価値を左右するため、資産価値の高いマンションを購入する際には、自分自身での選定だけでなく、不動産会社からの提案やアドバイスを受けることが大切です。

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