定期借地権付きマンションという種類のマンションがあります。一般的なマンションとは異なる条件が付いているために立地や利便性と比較して価格が安い場合が多く、一見お得に感じられます。
しかし、定期借地権付きマンションならではの注意点があり、購入を後悔している人がいるのも事実です。
この記事では、定期借地権付きマンションの仕組みについて詳しく説明します。定期借地権の意味やその特徴についても解説するので、定期借地権付きマンションに興味がある方は、ぜひ参考にしてください。
そもそも定期借地権とは
定期借地権とは、借地権の一種です。借地権とは、土地を借りて家などを建てる際に、その土地を借りる権利のことを指します。
借地権にはいくつかの種類があり、契約した時期によっても異なります。1992年(平成4年)以前は旧法に基づいており、それ以降は借地借家法による「新法」が適用されます。このため、契約内容が異なるのが特徴です。
定期借地権は、借地借家法による新法の施行に伴い新たに制定された権利で、土地を借りる期間が契約時に定められているものです。
種類 | 利用目的 | 契約の存続期間 | 契約満了後 |
---|---|---|---|
一般定期借地権 | 制限なし(住宅の建設が多い) | 50年以上 | 更新なし(更地にして返却) |
建物譲渡特約付き借地権 | 制限なし(住宅の建設が多い) | 30年以上 | 更新なし(賃借人から地主へ建物を譲渡後、借地権は消滅) |
事業用定期借地権 | 事業用建物の建設 | 10年以上50年未満 | 更新なし(更地にして返却) |
定期借地権には、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付き借地権」「事業用定期借地権」の3種類があります。
定期借地権付きマンションの場合、一般定期借地権を50年以上という長い期間で契約していることが多いです。
所有権付きマンションとの違い
一般的な所有権付きマンションの敷地の場合、各部屋の所有者がそれぞれの部屋の割合に応じた敷地の所有権を持っています。これを区分所有と言います。
このため、マンションの住民の意見がまとまれば、マンションの敷地を自由に取り扱うことができます。例えば、マンションを建て替えたり、取り壊して敷地を売却したりすることが可能です。
一方、マンションの敷地が借地の場合、土地の所有権は地主にあり、住民はその土地を借りている状態です。そのため、マンションの各部屋を所有していても、借地権の範囲内でしか敷地を自由に取り扱うことはできません。
さらに、敷地が定期借地であれば、契約期間が終了すると契約の更新ができず、新たに借地権の契約を結び直さない限り、土地を地主に返却する必要があります。特に一般定期借地権付きのマンションでは、マンションを取り壊して返却しなければならないため、所有権付きマンションとは敷地に関する条件が大きく異なると言えるでしょう。
定期借地権付きマンションのメリット
定期借地権付きマンションを購入するメリットは数多くあります。
安く購入できる
定期借地権付きマンションのメリットとしてまず挙げられるのは、相場価格よりも安くマンションを購入できる点です。
定期借地権付きマンションは土地を借りている状態で、敷地の所有権がないため、敷地にかかる費用が一般的な所有権付きマンションよりも安くなります。
土地の立地や景気、社会情勢などにもよりますが、定期借地権付きマンションは所有権付きマンションの8割程度の価格に設定されていることが多いようです。
好立地のケースが多い
定期借地権付きマンションのメリットとして、交通の便が良い都心エリアに建てられていることが多い点が挙げられます。
定期借地権付きマンションが好立地に建てられている理由の一つは、借地権を設定している土地が、所有者である地主が手放したくない土地であるためです。
地主が手放したくない土地は資産価値が高く、一度手放すと再取得が難しいことが多いです。
そのため、土地の取り合いが激しい都心部など、所有権付きマンションが建てにくい好立地であっても、定期借地権付きマンションなら新築で建てられることがあります。
土地の固定資産税・都市計画税がかからない
定期借地権付きマンションのメリットとして、土地部分の固定資産税・都市計画税がかからない点も挙げられます。
固定資産税は、毎年1月1日時点での家や土地などの不動産の所有者に課せられる地方税であり、都市計画税は固定資産税と同様に、市街化区域などの都市計画区域内にある不動産に課せられる税金です。
固定資産税と都市計画税は、マンションでも一戸建てでも、建物と土地それぞれに対して課せられます。
しかし、定期借地権付きマンションの場合、土地の所有権がないため、土地に対する固定資産税と都市計画税が課せられません。そのため、住居にかかる毎年のランニングコストが安くなると言えるでしょう。
定期借地権付きマンションの注意点
定期借地権付きマンションには、メリットだけでなくデメリットやリスクも存在します。ここでは、定期借地権付きマンションのリスクや購入時の注意点について説明します。
住宅ローンが組みにくい
定期借地権付きマンションを購入する際の注意点として、住宅ローン、特に長期の住宅ローンが組みにくいことが挙げられます。
定期借地権付き住宅向けの住宅ローンを取り扱っている金融機関もありますが、返済期間の制限があったり、返済終了後に定期借地権が10年以上残っていることが条件になったりすることがあるので注意が必要です。
通常の住宅ローンは最長35年で組むことができますが、例えば50年の定期借地権付きマンションの場合、ローン完済後には定期借地権が15年残ることになります。
しかし、ローン完済後にそのマンションを売却しようとした場合、次の買主がローンを組めないといった事態に陥る可能性があります。
そのようなリスクも踏まえた上で、定期借地権付きマンションの購入を検討するようにしましょう。
契約期間が満了になったら返却する必要がある
建物譲渡特約付き借地権が設定されていなければ、定期借地権付きマンションは、借地の契約期間が満了になると建物を取り壊して土地を地主に返却しなければなりません。
このため、定期借地権付きマンションを購入して一生住み続けたいと考えていても、その希望が叶わない場合があります。
定期借地権付きマンションの購入を検討する際には、契約期間満了後に土地を返却しなければならないことを踏まえ、将来のライフプランを考慮して購入するかどうかを慎重に決めることが重要です。
所有権付きマンションとは違う費用がかかる
一般的な所有権付きマンションよりも購入時の価格が安い定期借地権付きマンションですが、所有権付きマンションとは異なる費用がかかることも理解しておくことが重要です。
地代
定期借地権付きマンションでは、土地の購入代金や固定資産税などがかからない代わりに、土地の所有者である地主に対して地代として定期的に支払いが必要です。
地主に支払う毎月の地代の金額は、立地条件などによって異なりますが、毎月の支払いが必要ですから、その総額はかなりのものになることが考えられます。
さらに、地代は土地の評価や周辺環境の変化、社会情勢の影響を受けて変動する可能性があります。
一般的には、契約内容に応じて2~3年ごとに地代の見直しが行われることが多いようです。定期借地権付きマンションを購入する際には、将来的に地代が上昇する可能性も考慮しておく必要があります。
解体費用
定期借地権付きマンションでは、通常の所有権付きマンションと同様に修繕積立金や管理費に加えて、定期借地契約の終了時に必要となる解体費用の積立も必要です。
解体費用の積立額は一般に月額数千円で設定されることが多いですが、解体時に予想を超える費用がかかる場合、数十万円の一時金が徴収されることもあります。
定期借地権付きマンションを購入する際には、解体費用に関する契約内容を事前に確認しておくことが重要です。
残存期間が短いと売れない可能性がある
定期借地権付きマンションは、一般的な所有権付きマンションと異なり、定期借地契約が満了する時期、つまり居住できなくなる時期が事前に定められています。購入を検討する際には、この点を再確認しておくことが重要です。
そのため、将来マンションを売却しようとしても、定期借地権の契約期間が短いと売却が困難な場合があります。特にマンションの資産価値を重視する場合は、定期借地権付きマンションを現金化しようとした際に、思ったような価格で売れない可能性が高いです。
また、売却が成立しても所有権付きマンションの売却額よりも大幅に安くなることが予想されるため、その点を理解した上で購入を検討することが大切です。
定期借地権付きマンションに向いている人
定期借地権付きマンションの購入に向いているのは、主に以下のような人たちです。
- 好立地の物件を比較的安く購入したい人
- 住居購入の初期費用を抑えたい人
- 転居予定がある人
- マンションの資産価値を重視していない人
- 賃貸ではなく所有のマンションに住みたいが、購入費用や初期費用の捻出が難しい人
定期借地権付きマンションは、同じ価格帯の所有権付きマンションと比べて、好立地な場所を比較的安く手に入れることができる場合が多いため、立地の良さを重視したい人にとっては魅力的です。また、将来的な転居計画があり、長期的な居住を予定していない場合や、マンションを投資や短期的な居住用途として捉える人にも適しています。
一方で、永住を考えている人や将来的な資産価値の増加を期待している人には、定期借地権付きマンションは適していない場合があります。定期借地権の期間が終了すると、マンションの価値や売却の自由度が制限される可能性があるためです。
定期借地権付きマンションを購入する際には、メリットやデメリット、リスクを十分に考慮し、自身のライフプランや生活スタイルに合った選択をすることが重要です。
定期借地権付きマンションに関するよくある疑問
定期借地権付きマンションに関する疑問点を順番に見ていきます。
マンションの室内はリフォームできるか
定期借地権付きマンションでは、マンションの敷地についての所有権はありませんが、建物部分の区分所有権は認められています。そのため、自分が所有している専有部分である室内のリフォームやリノベーションは、通常の所有権付きマンションと同様に行うことが可能です。
ただし、マンションの建物構造や管理規約によっては、リフォームやリノベーションに制限が設けられている場合があります。例えば、設備の一部を変更する場合や、建物の外観に影響を及ぼす工事などには管理組合の承認が必要なことがあります。
定期借地権付きマンションを購入する際には、将来的なリフォームやリノベーションの予定がある場合は、事前に管理規約や管理組合の制約を確認しておくことが重要です。これにより、後々のトラブルを避けることができます。
売却の際は地主の許可が必要か
区分所有建物であるマンションは、区分所有法によって建物とそれに付随する敷地を分離して処分することができません。このため、専有部分である建物の部屋を売却する際には、必ず敷地も同時に売却しなければなりません。
所有権付きのマンションでは、専有部分と敷地の所有権を一緒に売却しますが、定期借地権付きマンションの場合は、専有部分の所有権と敷地の借地権を売却します。
借地権の売却には、所有者である地主の承諾が必要です。この承諾を得るためには、通常承諾料が支払われることもあります。一般的には、敷地における借地権の割合に応じて評価額の5〜15%程度が承諾料として考えられます。ただし定期借地権付きマンションではその限りではありません。
売却時における承諾やその料金については、契約内容に明記されているので、事前にしっかりと確認することが重要です。
マンションの管理・修繕積立金はかかるか
定期借地権付きマンションには、建物の管理や大規模修繕に必要な費用として、管理費や修繕積立金が必要です。また、土地を返却する際の建物解体費用の積立も必要です。これらの費用の額は、購入時に確認しておくべきです。
管理費と修繕積立金の額は、マンションの規模や管理組合の運営方針によって異なります。特に修繕積立金は、将来的な大規模修繕や建物の老朽化に備えて積み立てられ、一定期間ごとに積み立て額が見直されることがあります。
また、定期借地権付きマンションでは、将来的に土地を返却する際に建物を解体する費用がかかるため、解体費用の積立も必要です。解体費用の積立額や、解体時に必要な一時金の徴集なども、事前に確認しておくことが重要です。
定期借地権付きのマンションは賃貸にできるか
定期借地権付きマンションでも、一般的な所有権付きマンションと同様に賃貸に出すことが可能です。
ただし、マンションの敷地の所有者である地主の承諾や承諾料の支払いが必要な場合があります。定期借地権の契約内容によって扱いが異なるため、購入後に賃貸に出す可能性がある場合は、事前に契約内容を確認しておくことが必要です。
まとめ
定期借地権付きマンションは、一般的な所有権付きマンションよりも安価で購入でき、好立地に建てられていることが多いのが魅力です。また、敷地の固定資産税や都市計画税がかからないというメリットもあります。
しかし、定期借地の契約期間が終了すると、マンションの建物を取り壊して地主に土地を返却しなければならない点があります。また、将来の売却が困難であったり、解体時の費用の積立が必要であるというデメリットも考えられます。
購入を検討する際には、これらのメリットやデメリット、リスクを十分に理解し、契約内容を細かく確認してから決断することが重要です。
定期借地権付きマンションの購入や売却を考えている方はご相談ください。
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