「借地権付きの建物を売りたいけれど、手続きの仕方がわからない」「そもそも借地権つきの家は売れるの？」という悩みを抱えている方もいるのではないでしょうか。
借地権付きの建物は、売却自体は可能です。ただし、成功させるには、借地権に関する正確な理解と地主との交渉が必要であり、その難易度は高いと言えます。
この記事では、借地権付き建物の売却をスムーズに進めるために必要な借地権の基礎知識や、考えられる売却方法、相場の目安、売却の流れなどについてご紹介します。さらに、地主が売却を承諾しない場合の対処法や売却の成功ポイントについてもお伝えします。
そもそも借地権とは
借地権とは、「土地を借りて家を建てる権利」のことです。土地を借りる人は借地人（借地権者）と呼ばれ、土地を貸す人は地主（借地権設定者）です。借地権が設定された土地（底地）の所有権は地主にあり、借地に建てられた家の所有権は借地人にあります。
借地権には「地上権」と「賃借権」があり、さらに更新可能な「普通借地権」と「定期借地権」に分かれるなど、複雑な側面があります。借地権付き建物の売却を検討する際には、付与されている借地権がどのタイプなのかを理解することが重要です。それぞれの違いを把握しておきましょう。
地上権と賃借権の違い
借地権は、借地借家法において「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう」と定義されています。
借地権には地上権と賃借権の２種類がありますが、どう異なるのでしょうか？
地上権
「地上権」は、「建物を所有する目的で土地を使用する」権利で、民法上の「物権」のひとつです。地上権があれば、地主の承諾を得ずに売却・転貸・抵当権設定（住宅ローン借入時などに、金融機関が担保とする権利）などが可能です。地上権には借地人の権利が強く、地主に不利な特徴があります。そのため、地上権が設定された借地は多くありません。
賃借権
「賃借権」は「建物を所有する目的で土地を借りる」権利で、民法上の「債権」のひとつです。地上権とは異なり、賃借権では地主の承諾なしに売却・転貸はできません。底地に対しての抵当権設定はできませんが、借地上の自己所有建物に対しては抵当権設定が可能です。現在、多くの借地には地上権ではなく賃借権が付されています。
普通借地権と定期借地権の違い
借地権は、契約を更新できる「普通借地権」と更新できない「定期借地権」に分かれます。
普通借地権
普通借地権は、契約を更新できる借地権です。普通借地権では契約期間の長さは決まっていますが、期間が終了したときに建物が建っている限り、地主は正当な理由なく更新を拒否できません。そのため、建物が存在する限り契約を継続し、長期間にわたって土地を借りることが可能です。
旧法借地権
平成4年以前に借地契約が成立している場合、借地法（旧法）が適用されます。普通借地権との違いは契約の長さが決まっていないことで、この旧法に基づく契約でも、普通借地権と同様に契約を更新して土地を借り続けることが可能です。
定期借地権
定期借地権は、契約期間が満了した時点で契約が終了し、更新しない借地権です。契約満了後は通常、借地を更地にして地主に返却する必要があります。契約時点で借地権売買が想定されていない性質のため、定期借地権が付与されている借地権付き建物の売却難易度は高いです。
借地権付き建物の5つの売却方法
借地権にはさまざまな種類があり、地主の承諾が必要かどうかなど要件は異なりますが、売却自体は可能です。借地権付き建物を売却する主な方法を5つ紹介します。
地主に売却する
借地の地主に売却する方法があります。地主は底地しか所有しておらず、その土地を自ら利用することはできません。借地人から借地権（及び建物）を購入することで所有権を得ることができ、これにより地主は自由に土地を活用できるようになります。
ただし、地主が自分で土地を利用するよりも、現状のまま借地として継続的に賃料収入を得る方がメリットがあると判断する場合、売却に合意することはありません。地主への売却が成功するかどうかは、借地権を買い取ることによって地主に提供できるメリットにかかっています。
第三者に売却する
地主以外の第三者への売却です。借地権が賃借権の場合は地主の承認が必要です。特に建物の建て替えを考える場合、地主の建て替え承認も同時に取得することが一般的です。そのため、借地権付き建物の売却には地主との交渉力が求められます。
借地権が地上権であれば、地主の承諾なく売却できます。しかし、通常は購入者も地主とのトラブルがないか調査後に購入するので、事前に話し合いをするのが一般的です。
地主と等価交換して第三者に売却する
地主が所有する底地と借地を等価交換し、その後第三者に売却する方法も借地権付き建物の売却に用いられます。具体的には、地主が所有する底地と借地を借地割合（３：７など）に応じて交換・分筆し、完全所有権がある土地として扱い、それを第三者に売却します。
この方法では、地主が自由に利用できる完全所有権の土地を得ることができるため、地主にとってもメリットがあります。ただし、所有する土地面積が減少するため、その後の土地の利活用が制限される可能性があることを考慮する必要があります。分割しても十分利用価値のある土地でないと、地主の合意は得られないだけでなく購入希望者も現れないでしょう。
地主の底地権とあわせて第三者に売却する
借地人が「建物を手放したい」と考えているのと同時に、地主も「土地を手放したい」と考えている場合には、地主と協力してすべての土地を第三者に売却することも可能です。
地主は土地の所有者として、地代を受け取ることができますが、毎年固定資産税や都市計画税を支払わなければなりません。通常は、地主は借地人からの地代収入でこれらの税金を賄いますが、地価の上昇や賃料収入の不足により、税金を支払う余裕がなくなることもあります。そのような場合、土地の売却は地主にとって経済的な負担を軽減する手段となる場合があり、交渉するきっかけとなります。
地主の底地権を買取ってから売却する
地主が所有する底地権を先に買い取り、すべてを自らの土地としてから第三者に売却する方法もあります。
地主と協力して売却を進める場合、買主は借地人と地主それぞれと交渉し売買契約を結ぶ必要があり、手続きが煩雑になります。また、地主が途中で売却する意思を喪失し、かけた手間が無駄になることもあります。
地主の底地権を先に買い取っておくと、買主との交渉は自らの意思だけで、また完全所有権がある土地として売却を進められます。当然、地主から買い取れるかどうかは交渉次第です。
借地権付き建物売却の流れ
借地権付き建物の売却は、以下の手順で進みます。
現状を整理する
まずはそもそも物件をどうして手放したいのかを整理します。
- 売却する理由（子どもの成長に伴い広い家にしたい、都心から移住したい、相続したが不要であるなど）
- 売却する時期（いますぐ、数年以内、一定の値段で買い手がつくまでなど）
そして、不動産は売却することでお金に換わりますが、同時に必要となるお金も多く存在します。
- 手元の資金がどの程度あるか
- 今後どの程度収入があるか
- 新居はどうするのか
状況を整理することで、希望売却価格や新居探しの目安となり、いまの住まいを売却せずに賃貸するといった方法も選択肢として見えてきます。
相場を調べる
周辺の似たような物件がどの程度で取引されているかを調べることで、自分の物件の相場を把握できます。これによって、売却価格の目安を立てることができます。ただし、借地権付き建物の取引は多くないため、参考になる情報を自力で調べるのは難しいかもしれません。
不動産会社を探す
信頼できる不動産会社との出会いは住まいを売却する上で非常に重要です。幅広い情報収集をすることで、各社の評判や実績、提供しているサービスなどを比較検討できます。
借地権付き建物の取引経験が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。借地権付き建物の売却を成功させるには、地主の理解と協力が不可欠です。地主との交渉力の高さが求められるため、経験豊富な仲介担当者がいるとスムーズに取引が進みます。
物件価格の査定を依頼する
自分の売却する住まいの価格を、プロの目で査定してもらいます。物件価格に関する意見を多数聞くために、複数の不動産会社に査定を依頼することもできます。借地権付き建物は相場がないため、不動産会社によって出される査定額は大きく異なる可能性があります。そのため、査定は複数の不動産会社に依頼し、その結果を比較することが重要です。
不動産会社に仲介を依頼する（媒介契約を結ぶ）
不動産会社に売買の仲介を正式に依頼する場合、媒介契約を結びます。査定額だけでなく、担当者の実績やコミュニケーション能力などを比較して選ぶことが重要です。主な媒介契約の形態は3つありますが、自分の希望する売却方法や条件などを考慮して、どの契約を結ぶかを決定します。借地権付き建物の売却においては、担当者と信頼関係を築いた上で地主との交渉を進める必要があります。そのため、媒介契約は複数社と契約できる一般媒介契約ではなく、1社とのみ契約する専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を選ぶのが一般的です。
売り出す前に、住宅の状態を把握するために建物検査（インスペクション）を行ったり、既存住宅売買瑕疵（かし）保険に申し込むこともあります。
地主と交渉する
媒介契約を締結したら、売却方針を相談したうえで、仲介担当者に地主との交渉を進めてもらいます。一般的に、借地権の売却に地主が快く賛成するケースは多くありません。地主の承認を得るためには、地主のメリットを伝え、さらに売却にかかる手間を軽減する必要がありますので、仲介担当者に一任するのが無難です。
借地権付き建物の売却に慣れた担当者であれば、地主に対してさまざまな提案が期待できます。地主による直接買取や底地権とあわせての売却など、柔軟な交渉が可能です。
不動産を売り出す
地主の承諾を得て売却方針が決まったら、売却活動を開始して買主を探します。
売り出し価格は、その後の売却活動に大きく影響します。自分の希望売却価格だけではなく、不動産会社の査定価格や周辺の売却事例、市場の動向を踏まえて、慎重に決めましょう。高ければ高いほど自分のためになるわけではありません。
購入希望者が現れるのを待つ
購入希望者が現れるまでは時間がかかります。条件付の物件であればなおさらです。
条件を変更する
条件によっては待てども購入希望者が現れないこともあります。急いで売りたい場合は売り出し価格を下げることも考慮します。
購入希望者と交渉する
購入希望者が現れた場合、売却条件の交渉が始まります。通常、依頼主が購入希望者と直接交渉することはありません。価格の条件は重要ですが、他の条件についても明確に譲れる点と譲れない点を抑えて、交渉を進めましょう。実際に物件を見に来る内見が行われる段階になったら、その対応をしましょう。
物件情報を開示する
売買契約を結ぶ前に、購入希望者に対してできる限り正確な物件情報を提供しましょう。特に、契約後のトラブルを避けるためには、物件に欠陥や不具合（契約では「瑕疵（かし）」と呼ばれます）がある場合には、誠実に購入希望者に伝えることが不可欠です。不動産会社が仲介する場合は、制度に基づく「重要事項説明」という制度に基づく詳細な物件説明を行うために必要なので、厳密な物件調査に協力します。
売買契約を結ぶ
買主が決まったら、売買契約を締結します。通常、この際には物件価格の10～20％程度の手付金（契約金）が支払われます。売買契約を結ぶ際には、契約内容をしっかりと確認することが重要です。
買主が地主ではない第三者である場合には、地主に譲渡の承諾書を作成してもらいます。
地主に承諾料を支払う
第三者への借地権付き建物の売却の承諾を地主から得られたら、承諾料を支払うのが一般的です。承諾料は、契約書に明記されていない場合には借地権価格の10%程度が相場とされています。承諾料が取り決められていないケースでは、不動産会社に相談して決めるのが無難です。
借地権付き建物の売却に際しては、建て替え承諾が必要になるケースも多いです。建て替え承諾が得られていないと、買主は購入した建物が老朽化した際に、地主から建て替えを拒否される可能性があるためです。建て替えの承諾料についても、交渉は不動産会社に任せるとよいでしょう。
不動産を引き渡す
引き渡し手続きでは、売買代金の残金の受領と同時に登記申請（抵当権抹消や所有権の移転など）が行われます。
不動産会社に仲介手数料の残金を支払えば借地権付き建物の売却は完了します。
地主との交渉について
地主は、仲介担当者が交渉しても、地主自身の買い取りや第三者の買い取りにも同意しないことがあります。地主が現状に満足している場合、借地人の交代は手間がかかるだけで、メリットを感じないからです。
地主が売却に同意しない場合、売却を促進するためには裁判所に「借地非訟裁判」を申し立てることができます。裁判所の許可を得ると、売却を進めることができます。
借地非訟裁判を申し立てるには多大な労力がかかるばかりか、地主との関係を悪化させる可能性が高まります。また、この手続きが終了した後には、新しい所有者にとって不快な状況になる可能性もあります。
そのような事態を回避するためには、地主との交渉に慣れた不動産会社の仲介によって、地主との交渉を慎重に進めることが重要です。
借地権付き建物の売却は地主の意向に大きく左右されます。そのため、地主との交渉を成功させることが最も重要です。地主にとって売却することのメリットを明確に伝えるために、さまざまな提案を検討する必要があります。地主との関係が良好であっても、地主との交渉はプロに任せることが重要です。借地権付き建物の売却に経験豊富な仲介担当者がいる不動産会社であれば、安心して取引を進めることができます。
まとめ
借地権付き建物の売却は可能ですが、地主との交渉力が必要であり、その難易度は高めです。成功させるためには、経験豊富な不動産会社を見つけることが最も重要です。彼らは借地権付き建物の取引実績とノウハウを持ち、円滑な取引をサポートしてくれます。
