不動産媒介契約3種類の違いとは

物件を売買する際には、不動産会社と媒介契約と呼ばれる契約を結びます。その媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類が存在します。不動産会社とのやり取りの中で即座にどれを選べばいいのか判断するのは難しいかもしれません。

この記事では3種類の媒介契約の違い、それぞれのメリット・デメリット、そして結局どれを選択するのが良いかを紹介します。

そもそも媒介契約とは

「媒介」という言葉の意味

住宅や土地を売却する際には、一般的に不動産会社に売却活動を依頼します。この際に不動産会社には、物件の査定を依頼し、売却価格の提案をしてもらいます。この査定の結果や対応の良し悪しを考慮し、売却活動をお願いする不動産会社を選択します。そして、選択した不動産会社と売却活動に関する契約を結びます。これが媒介契約です。不動産仲介という言葉は聞いたことがあるが媒介という言葉には聞き覚えがない、という方もいるでしょうか。仲介と媒介は全く同じ意味だと思って差し支えありません。宅地建物取引業法において「媒介契約」という言葉を用いているので、正式な文書においては仲介という言葉が使われることがないのです。

「媒介」の仕事内容

不動産会社が売主や買主、または貸主や借主の依頼を受けて、契約の仲介を行う業務は全て「媒介」の範囲に入ります。契約が成立するまでの助言やサポート、契約内容の確認、書類の作成が主な内容です。実際の業務は、依頼内容(売買か賃貸か)や依頼者の立場(売主や貸主か、買主や借主か)によって若干の違いがありますが、基本的には契約の仲介とその過程での支援が行われます。

媒介契約は必須なのか

不動産会社は特別な依頼のない限り、売買契約が成立するまでは報酬を受け取ることができません。契約直前の所までたどり着いても最終的な条件が折り合わなかった場合、依頼人側から一円も得ることはできないのです。しかしその分契約が成立したら報酬を支払います、いただきますというのがこの契約の存在する意義となっています。

3種類の比較

大きな違いを表にまとめると以下のようになります。

ただし、これ以外にも細かい差異があるので解説していきます。

一般媒介契約

一般媒介契約では、依頼者は複数の不動産会社と同時に契約できます。また、自ら買主を探す自己発見取引も可能です。

一般媒介契約は、依頼主にとっても不動産会社にとっても最も自由度が高い契約形態です。ただし、不動産会社からの販売報告の義務がないため状況把握が困難であり、また指定流通機構(レインズ)への登録義務がないため、情報の拡散に課題が生じるかもしれません。

複数の不動産会社と契約を結べる特徴から、多くの声がかかり、迅速な売却が期待されるかもしれません。しかし、不動産会社は他社での売却が決まると報酬を得られないため、販売活動には慎重な姿勢を取る傾向があります。人気のある物件であれば競争が生まれ、より良い条件での売却が期待できますが、中古物件などでは販売活動が滞ることも考えられます。

また、一般媒介契約は契約期間に制約がないため、売主はいつでも契約を解除できます。不満がある場合は他の契約形態に切り替えることも可能ですが、違約金の支払いは必要ありません。

購入者を自分で見つけた場合も、依頼したうちの1社が見つけた場合も、他の不動産会社には連絡を入れないといけないのでその手間がかかります。

売却する場合と購入する場合のどちらでも結ぶ契約ですが、購入時に媒介契約を結んだ記憶がない方もいらっしゃるかもしれません。本来は物件の内見の前に媒介契約を結ぶべきなのですが、その段階では必ず成約に至るとは限らないゆえに書類作成することに手間がかかるので、確実に売買契約する段階になって初めて契約を結ぶ形になることもあります。その際は、どの契約でも変わらないのでこの一般媒介契約が選ばれることが多いようです。

専任媒介契約

専任媒介契約は、一般媒介契約とは異なり、契約を結べる不動産会社は1社のみです。しかし、自ら買主を探す直接取引は認められています。不動産会社は契約締結後7日以内に指定流通機構(レインズ)への登録が義務付けられ、依頼主への状況報告は2週間に1回以上と決められています。

信頼できる1社を選んで契約を結ぶ専任媒介は、他社での売買契約が決まらないため、積極的な販売活動が期待できます。そのため、買主が見つかりやすく、売却がスムーズに進むでしょう。

また、不動産会社とのやり取りが1社のみなので、状況把握がしやすく、手間が少なくて済みます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介は、専任媒介と同様に、1社の不動産会社とのみ契約を結びます。専任媒介との違いは、自ら買主を探す直接取引が認められていないことです。不動産会社は契約を締結した日から5日以内にレインズに登録し、1週間に1回以上販売状況を報告することが義務づけられています。

専属専任媒介契約は3つの媒介契約の中で最も制約がありますが、不動産会社の手厚いサポートが受けられ、比較的早く売却が期待できます。ただし、不動産会社1社に販売力が依存するため、不動産会社選びは慎重に行う必要があります。

結局どれを選べばよいのか

一般媒介契約がおすすめ

  • 売却したい物件が、築浅や駅近等の人気物件である
  • 事情により売却先を探していることを周囲に知られたくない
  • 信頼できる不動産会社を一つに絞りきれていない

以上の場合は一般媒介契約を選ぶとよいでしょう。

専任媒介契約がおすすめ

  • 一般媒介にも専属専任媒介にも選ぶ理由が見当たらない
  • 複数の不動産会社とのやり取りは面倒だと思う
  • 自身で買主を見つけられる可能性がある

以上の場合は専任媒介契約を選ぶとよいでしょう。

専属専任媒介契約がおすすめ

  • 不動産会社にすべてを任せられる
  • 条件の良くない物件を売りたい
  • できるだけ早く売りたい

以上の場合は専属専任媒介契約を選ぶとよいでしょう。

タイトルとURLをコピーしました